전세보증금 반환보증제도 가입 방법

전세사기 예방의 최전선, 보증으로 내 돈을 지키는 법

“혹시라도 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하죠?”
“빌라에 전세 들어가려는데 좀 불안해요…”
“깡통전세라고 하던데, 그래도 계약해도 될까요?”

요즘 전세 계약을 앞두고 있는 많은 사람들이
보증금 반환 불안감에 휩싸입니다.
하지만 다행히, 이를 대비할 수 있는 공적 보증제도가 있습니다.
그게 바로 전세보증금 반환보증제도입니다.

이 제도는 말 그대로,
집주인이 전세 보증금을 못 돌려주면, 보증기관이 대신 돌려주는 장치입니다.
이 글에서는
- 전세보증금 반환보증제도의 구조,
- 신청 자격, 절차, 수수료,
- SGI와 HUG의 차이점,
- 가입 시 주의사항까지
실제 사례 중심으로 상세히 설명드리겠습니다.

---

 1. 전세보증금 반환보증제도란?

보증금 반환보증제도는
임대인이 전세 계약 종료 후 보증금을 제때 돌려주지 못할 경우,
보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고,
이후 임대인에게 구상권을 청구하는 제도입니다.

---

 보증기관 2곳

기관	명칭	특징
HUG	주택도시보증공사 (국토부 산하)	공공기관, 국가가 운영
SGI	서울보증보험 (민간)	가입 요건이 유연하고 속도 빠름

→ 두 기관 모두 정부가 인정한 제도로, 보증금 회수 가능성이 높은 유일한 수단입니다.

---

 2. 가입 조건

✅ 임차인(세입자) 요건

• 계약서를 체결한 실거주자 또는 실거주 예정자
• 전입신고 및 확정일자 필수
• 보증금 한도 이내일 것

---

✅ 주택 요건

항목	조건
건축물 용도	주택 (단독, 연립, 아파트, 오피스텔 등)
보증금 한도	수도권 7억 이하 / 지방 5억 이하
등기부등본상 ‘선순위 권리’	없음 or 보증금보다 낮을 것
공시가격 기준	과도한 고가 주택 제외
공시가/시가 기준	감정평가 필요 시 기관에서 지정

---

📋 3. 보증 가입 절차

✅ STEP 1: 자격 확인

• 임대차 계약서 작성
• 전입신고 & 확정일자 등록
• 등기부등본 확인 → 보증금 순위 확인

---

✅ STEP 2: 기관 선택 & 신청

① HUG (주택도시보증공사)

• 주택도시기금포털 또는 방문 접수
• 심사 기준 엄격하나, 공공기관 운영
• 가입 심사 최대 2주 소요

② SGI 서울보증

• 인터넷 / 앱 / 공인중개사 통해 간편 신청
• 심사 유연 & 속도 빠름
• 보증료는 HUG보다 다소 높음

---

✅ STEP 3: 보증료 납부 & 증서 발급

• 계약 기간에 따라 보증료 책정 (보통 보증금의 0.1~0.15% 수준)
• 보증증권 발급 → 계약서와 함께 보관

---

✅ STEP 4: 집주인이 보증금 미지급 시 청구

• 보증기관에 반환보증금 청구 신청서 + 계약서 + 전입신고 자료 제출
• 기관이 선지급 후 집주인에게 구상 청구

---

💰 4. 보증료 얼마나 들까?

보증금	계약기간	보증료율	예상 보증료
1억 원	2년	0.128% (HUG 기준)	약 25만 원
1억 5천만 원	2년	0.15% (SGI 기준)	약 45만 원

※ 수수료는 연간 적용 기준 / 변동 가능
※ HUG는 소득, 나이 등에 따라 보증료 할인 가능

---

🧾 5. 가입 시 주의할 점

✅ 보증금이 ‘선순위 채권보다 높으면’ 가입 불가
→ 등기부등본 확인 필수 (근저당권, 가압류 등)

✅ 확정일자 & 전입신고 순서 중요
→ 확정일자가 늦으면 우선변제권 인정 안 됨

✅ 집주인 동의 없이도 가입 가능하지만
→ 보증기관에서 집 상태나 등기 상태로 가입 거절할 수 있음

✅ 중개사 통해 가입 시 수수료 별도 부과 가능
→ 직접 신청하면 비용 절감

---

📌 6. 실제 피해자 사례: 보증제도 덕분에 전액 회수

신혼부부 A씨, 경기 지역 빌라 전세 1억 2천만 원 계약
계약 전 HUG 보증 가입, 전입신고 및 확정일자 완료
1년 후 집주인 파산 → 전세금 반환 거절
HUG 통해 전액 수령 후, 집주인 상대로 공사가 소송 진행

✅ 결론: 보증제도 덕분에 피해 없이 회수 완료

---

🧷 7. 가입 가능한 대표 플랫폼

플랫폼	설명
HUG 주택도시기금 포털	www.khug.or.kr
SGI 서울보증 홈페이지	www.sgi.co.kr
LH 청년전세안심전세보증	저소득·무주택 청년 대상 추가 지원 포함
네이버 부동산 보증 서비스	일부 중개사무소와 연계 보증 가능

---

✅ 마무리: 전세 계약, 보증 가입까지가 진짜 완료입니다

전세보증금 반환보증은 선택이 아닌 필수가 되고 있습니다.
아무리 좋은 집, 믿을 만한 집주인이라 해도
**불가항력 상황(경매, 파산, 사기)**은 언제든 발생할 수 있습니다.

특히 요즘 같은 ‘깡통전세 시대’에는
단 한 장의 보증증서가 보증금 전액을 지키는 방패가 됩니다.