부동산 상속·증여 절세 전략 완전정복
“아이에게 집 한 채라도 물려주고 싶어요... 근데 세금이 너무 걱정돼요.”
부모 세대가 자녀에게 부동산을 이전할 때 가장 많이 하는 고민입니다.
언제 주는 게 좋을까? 증여? 상속? 세금은 얼마나 나올까?
잘못 넘기면 수천만 원 손해,
하지만 전략적으로 준비하면 합법적으로 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는
자녀에게 집을 물려줄 때 세금을 덜 내는 5가지 실전 전략을
상속·증여 기준, 공제 항목, 실제 사례 중심으로 정리해드립니다.
✅ 1. 상속과 증여, 기준부터 다르다
| 구분 | 증여 | 상속 |
| 시점 | 생전 | 사망 시 |
| 공제액 | 성인 자녀 5천만 원 (10년 단위) | 기본 5억 원 + 배우자 공제 등 |
| 취득세 | 시가 기준 3.5~4.6% | 과세표준 100만원 초과 시 2.8% |
| 세금 부과 방식 | 증여세 + 취득세 | 상속세 + 등록비 |
| 특징 | 조기 이전 가능, 시세차익 절세 가능 | 공제 크지만 타이밍 선택 불가 |
증여는 시세 상승 전에 미리 주면 유리,
상속은 공제 혜택이 크지만 시기 선택이 불가능합니다.
- 실전 포인트
집값이 계속 오를 지역이라면
생전에 증여하는 것이 상속보다 세금을 아끼는 전략일 수 있습니다.
2. 자녀 20세 이상이면 ‘10년 주기 증여’ 활용
- 성인 자녀에게는 10년마다 5천만 원까지 비과세
- 예) 20세에 5천만 원 증여 → 30세에 추가 증여 가능
- 집값 일부를 나눠서 지분 증여도 가능 (단, 지분증여는 활용 시 유의 필요)
- 절세 시나리오
집값 2억 → 5천만 원씩 나눠서 4회 증여 → 총 공제 2억 → 증여세 없음
3. 부동산 가격 상승 전 증여가 유리한 경우
증여세는 “증여 당시의 시가”를 기준으로 계산됩니다.
예를 들어, 아파트가 지금은 5억인데 10년 뒤에 10억이 될 것으로 예상된다면?
- 지금 증여 → 시가 5억 기준
- 상속 시점에 10억 → 세금 2배 이상 증가
- 결론: 시세 상승 예상 지역은 **“미리 증여”**가 유리
4. 상속은 공제 항목이 많다 (단, 준비가 중요)
상속세는 공제항목만 잘 활용해도 세금 부담이 “0”이 될 수 있습니다.
대표 공제 항목
| 항목 | 금액 |
| 기초공제 | 5억 원 |
| 배우자 공제 | 최대 30억 원 (법정 상속 비율 기준) |
| 금융재산 공제 | 최대 2억 원 (금융재산의 20%) |
| 채무 공제 | 고인의 채무, 세금 등 |
| 장례비 공제 | 최대 1천만 원 |
상속 재산이 10억 이하이고, 배우자와 자녀가 있을 경우 → 공제만으로 상속세 “0원” 가능 사례 다수 존재
5. 꼭 알아야 할 절세 실수 방지 팁
⚠️ 자녀 계좌로 무계획 입금 금지
→ 증여세 추징 가능 (입금 + 계약서 + 출처 필요)
⚠️ 상속 포기 / 한정승인 기한 내 신청
→ 상속개시일로부터 3개월 이내
⚠️ 손자 증여 시 세대생략증여세 30% 가산세
→ 단, 부모 사망 또는 실질 양육 시 예외 적용
⚠️ 공동 명의 증여는 분쟁 주의
→ 자녀 간 형평성 문제로 유류분 소송 가능성
6. 마무리 요약: 자녀에게 집 물려주는 5가지 절세 전략
- 부동산 시세 상승 전에 미리 증여하자
- 10년 주기 증여 공제 활용해 분할 이전하자
- 상속은 공제 혜택이 크지만, 사전 준비 필수
- 증여 시 취득세와 자금출처 소명까지 준비하자
- 전문가와 시뮬레이션 해보고 실행하자
📘 실전 절세 사례
강남 아파트 1채 (시가 12억)
배우자 + 자녀 2명에게 상속 시 → 공제 5억 + 배우자 공제 6억 = 과세표준 1억
상속세 약 2,000만 원
동일 자산을 증여할 경우 → 증여세 약 4,500만 원 + 취득세 별도
✅ 결론: 가족 구성과 시점에 따라 세금 2배 차이!