“LTV가 70%라는데 무슨 말이죠?”
“DSR이 넘으면 대출이 안 된다고요?”
“DTI랑 DSR은 뭐가 다른가요?”내 집 마련, 전세자금대출, 신용대출, 심지어 자동차 할부까지…
대출과 관련된 거의 모든 상품에는 LTV, DTI, DSR이라는 개념이 필수로 등장합니다.
하지만 이 용어들은 은행 직원이 아니고서는 이해하기 어려운 것이 현실이죠.
이 글에서는 LTV·DTI·DSR이 무엇인지, 어떻게 계산되는지, 대출 승인에 어떤 영향을 미치는지,
실제 사례와 함께 완벽히 정리해드립니다.
✅ 핵심 요약부터! LTV, DTI, DSR 차이 한눈에 보기
| 구분 | 전체 | 이름 의미 | 적용 범위 |
| LTV | 담보인정비율 | 담보가치 대비 대출비율 | 주택담보대출 |
| DTI | 총부채상환비율 | 연소득 대비 대출 이자 부담 비율 | 주택담보대출 중심 |
| DSR | 총부채원리금상환비율 | 연소득 대비 모든 대출 원리금 상환 비율 | 모든 대출 전반 |
🏠 LTV란? (Loan To Value)
LTV = (대출금액 ÷ 담보가치) × 100
LTV는 담보로 잡은 부동산의 가치 대비 몇 퍼센트까지 돈을 빌릴 수 있느냐를 의미합니다.
즉, 주택의 시세가 5억이면, LTV 70%일 경우 최대 3.5억까지 대출 가능하다는 뜻이죠.
✅ LTV 주요 기준 (2025년 기준, 정부 규제지역별 차등)
| 지역 유형 | LTV 최대 비율 |
| 투기과열지구 | 최대 40~50% |
| 조정대상지역 | 최대 60% |
| 비규제지역 | 최대 70% |
📌 생애 최초 주택 구입자, 무주택자, 신혼부부 등은 일부 완화 적용 가능
💳 DTI란? (Debt To Income)
DTI = (주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100
DTI는 연소득에 비해 얼마나 많은 대출 이자 상환 부담이 있는지를 보여주는 지표입니다.
주택담보대출 위주로 적용되며, 대출 심사 시 ‘상환 가능성’을 판단하는 중요한 기준입니다.
✅ DTI가 중요한 이유
- DTI 40%라면 연소득의 40%를 대출 이자로 쓰고 있다는 뜻
- 소득이 높아도 DTI가 높으면 추가 대출 어려움
📌 DTI 적용 예시
- 연봉 5,000만 원
- 주담대 연 2,000만 원 상환 중
→ DTI = 40%
📉 DSR이란? (Debt Service Ratio)
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계) ÷ 연소득 × 100
DSR은 DTI보다 훨씬 포괄적인 개념입니다.
주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차할부, 카드론, 학자금대출까지 전부 포함하여 소득 대비 부담을 평가합니다.
✅ DSR 도입 배경
- 기존 DTI는 이자만 계산 → 실제 부담 반영 어려움
- DSR은 ‘이자 + 원금’ 포함 → 실제 상환능력 중심 평가
✅ DSR 규제 기준 (2025년 기준)
| 구분 | 규제 |
| 투기과열지구 주담대 | DSR 40% 이하 |
| 일반 대출자 (1금융권) | DSR 40% 이하 |
| 고소득자(1억 이상) 일부 예외 있음 | DSR 50~60%까지 허용 |
📌 중·저신용자일수록 DSR 적용에 따른 대출 한도 축소가 큼
🔍 세 지표가 대출에 미치는 영향
| 항목 | 고신용 고소득자 | 중신용 중소득자 | 저신용 저소득자 |
| LTV 영향 | 비교적 유리 | 규제지역 여부에 따라 제한 | 제한 많음 |
| DTI 영향 | 소득 대비 낮음 | 소득 대비 중간 | 소득 대비 부담 큼 |
| DSR 영향 | 40% 내외 유지 가능 | 기존 대출 많으면 초과 | 대부분 초과, 대출 불가 가능성 ↑ |
📊 실제 사례 비교
✔️ 사례 A: 30대 직장인, 연봉 6,000만 원, 무주택자
- 서울 비규제지역 아파트 매수(6억 원)
- LTV 70% → 4.2억 대출 가능
- DTI 35%, DSR 36% → 대출 승인 가능
✔️ 사례 B: 프리랜서, 연소득 3,000만 원, 신용대출 2건 보유
- 동일 조건에서 LTV는 같아도
- DSR이 60% 초과 → 대출 승인 거절 or 한도 축소
🧠 전문가 팁: 세 지표를 잘 관리하려면?
1. 기존 대출 정리
- 신용대출, 카드론이 많으면 DSR 초과 위험
2. 소득 증빙 서류 꼼꼼히 준비
- 근로소득: 원천징수영수증
- 자영업자: 종합소득세 신고서
- 프리랜서: 거래내역, 입금 통장 필수
3. LTV 낮추는 방법
- 매입금액보다 감정가가 낮게 나올 수 있으므로
- KB시세 기준 충분히 확인 필요
4. 대출 실행 시기 조절
- 규제 완화 시기, 금리 하향기에는 좀 더 유리한 조건 확보 가능
📌 주의사항 정리
항목 주의 포인트
| 항목 | 주의 포인트 |
| LTV | 지역별 규제 다름 (투기지역이면 최대 40%) |
| DTI | 주담대 외 신용대출 이자도 포함됨 |
| DSR | 모든 금융부채가 포함됨 (카드론, 리볼빙 포함) |
| 소득기준 | 최근 1~2년 평균 소득 기준으로 평가 |
| 감정평가 | KB시세와 은행 자체 감정가 차이 발생 가능 |
✍️ 마무리: 이 3가지 개념만 제대로 알아도 대출 성공률이 달라진다
LTV, DTI, DSR은 대출을 심사하는 ‘절대 기준’입니다.
이 개념들을 제대로 이해하면, 대출이 가능할지, 한도가 얼마나 나올지, 어떤 전략이 필요한지를 미리 예측할 수 있습니다.
대출을 잘 받기 위해선 신용점수보다,
LTV·DTI·DSR을 읽을 줄 아는 눈이 먼저입니다.