"깡통전세, 이중계약, 보증금 떼이는 걸 막는 실전 필수 가이드"
“전세 계약 전에 등기부등본은 꼭 보세요.”
많이 들어봤죠? 그런데 정작 ‘어디를’ 어떻게 보면 되는지
알고 계약하는 사람은 생각보다 많지 않습니다.
최근 수년간 전세사기 피해액은
수조 원을 넘기며 사회적 재난 수준으로 번졌고,
특히 청년층·신혼부부·사회초년생을 중심으로
보증금 전액을 잃는 피해가 속출하고 있습니다.
하지만 전세 계약 전,
단 3가지 핵심 체크와 등기부등본 해석법만 숙지하면
그 피해 대부분은 예방 가능합니다.
이 글에서는
- 전세사기 유형별 예방법
- 등기부등본 보는 법
- 실제 사례 분석
- 전입신고·확정일자 팁까지
실전 중심으로 3,000자 이상 정리해드립니다.
1. 전세사기란 무엇인가?
전세사기란 단순한 집주인의 계약 위반이 아닌,
임차인의 보증금을 빼앗기 위한 사기 목적의 조직적 행위를 의미합니다.
1) 전세사기 3대 유형
| 유형 | 설명 |
| 깡통전세 | 매매가 ≤ 전세가 → 집이 팔려도 보증금 못 돌려받음 |
| 이중계약 | 하나의 집에 둘 이상 임대계약 체결 |
| 허위 임대인 | 소유자가 아닌 제3자가 계약 체결 |
💬 등기부등본을 제대로 보면, 위 3가지 대부분은 사전 차단할 수 있습니다.
2. 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트
- 전세계약 전 필수 점검사항
- 등기부등본 최신본 확인
- 계약서 서명 전에 반드시 최신본 발급 (당일 기준)
- 집주인이 실소유자인지, 근저당·가압류 여부 확인
- 보증금 < 선순위 채권일 것
- 말소기준권리보다 ‘보증금이 앞서야’ 안전
- 전입신고 & 확정일자 받기
- 확정일자 + 전입신고 있어야 ‘우선변제권’ 생김
- 보증보험 가입 여부 확인 (HUG or SGI)
- 불가할 경우 깡통전세 의심
- 가입 가능 여부만으로도 위험도 판단 가능
- 중개사 등록번호 & 공제 여부 확인
- 무등록 중개인과 거래는 피해보상 대상 아님
📋 3. 등기부등본 보는 법 (실전용 예시 포함)
등기부등본은 총 3가지 항목으로 나뉩니다.
| 항목 | 설명 |
| 표제부 | 건물·토지 정보 |
| 갑구 | 소유권 관련 내역 |
| 을구 | 근저당, 채권 등 권리관계 |
- 표제부
- 집의 주소, 면적, 구조, 용도 등이 나옵니다.
- 반드시 임대하는 주소와 일치하는지 확인하세요.
→ 특히 오피스텔은 전용면적 확인 필수!
- 갑구 (소유권 확인)
- 현재 소유자 이름이 가장 아래쪽에 위치
- 임대차 계약은 반드시 소유자 본인과 체결해야 함
💡 중개인이 "아들이 대신 계약합니다" → 위험!
위임장 없을 시 무효
- 을구 (가장 중요!)
근저당, 담보권, 가압류 등 모든 금융 권리가 기록되는 항목
전세사기 위험 신호 4가지
| 신호 | 설명 |
| 근저당 설정 있음 | 집이 담보대출 잡힌 상태 → 보증금보다 많으면 위험 |
| 가압류 기록 있음 | 채권자 다수 존재 가능성 |
| 전세권 설정 있음 | 기존 임차인의 전세 보증금 존재 |
| ‘말소기준권리’ 확인 필요 | 을구 항목 중 가장 먼저 설정된 권리 → 기준점 |
- 말소기준권리란?
경매 시 기준이 되는 첫 번째 권리입니다.
이 기준보다 뒤에 설정된 임차인은 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음
내 계약보다 말소기준권리가 먼저면 ‘후순위 임차인’ → 위험
4. 실제 사례 분석
- 사례: 깡통빌라 전세 사기
- 빌라 매매가 1억 5천만 원
- A씨 전세 보증금: 1억 4천만 원
- 근저당: 1억 2천만 원 (을구에 존재)
- 말소기준권리: 근저당 설정일 ‘계약일보다 앞섬’
- → A씨는 후순위 임차인이 되어, 경매로 보증금 전액 손실
- 결론:
등기부등본만 잘 확인했어도 계약하지 않았을 상황
5. 추가로 꼭 알아야 할 3가지
- 확정일자는 ‘전입신고 후’에만 유효
→ 계약서에 확정일자 도장 받았다고 안심 X
→ 전입신고 + 실제 거주해야 우선변제권 생김
- 전세계약서에 특약사항 명시하기
예: “등기부등본 상 말소기준권리보다 보증금이 우선하는 것을 조건으로 함”
→ 이후 계약 파기 시 법적 근거 확보 가능
- HUG 또는 SGI 보증 가입 가능 여부 꼭 확인
→ 보증가입이 거절된다면 해당 주택은 ‘위험 신호’로 간주
6. 마무리: 등기부등본은 당신의 보험입니다
전세사기 피해자들의 대부분은
“등기부등본을 봤다”고 말합니다.
하지만 ‘제대로’ 본 사람은 거의 없습니다.
- 말소기준권리
- 근저당권
- 전입신고와 확정일자 순서
이 3가지만 정확히 체크한다면,
깡통전세, 이중계약, 허위임대인 리스크는
거의 완벽히 예방할 수 있습니다.