임대차보호법으로 내 보증금 지키는 법
“전세 계약 했는데 집이 경매에 넘어갔대요...”
“집주인이 돌연 잠적했어요...”
“등기부등본도 확인했는데, 왜 보증금을 못 받죠?”
이런 피해자들 중 상당수는
‘나는 괜찮겠지’라고 생각했던 평범한 사람들입니다.
최근 몇 년 사이 전세사기는
사회 초년생, 신혼부부, 청년층을 중심으로 폭발적 증가했고,
법적으로도 대응이 쉽지 않은 사례가 늘고 있습니다.
하지만 임대차보호법의 핵심 원리와 실무 요령만 잘 알아도,
전세사기를 막고 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
이번 글에서는
전세사기의 실제 유형, 대응법, 임대차보호법 핵심 조항을
전문가 입장에서 상세히 설명드립니다.
⚠️ 1. 전세사기란 무엇인가?
전세사기는 단순한 계약 위반이 아니라,
‘보증금 반환을 목적’으로 한 사기 행위입니다.
📌 대표 유형
| 유형 | 설명 |
| 깡통전세 | 매매가 ≤ 전세가 → 집 팔아도 보증금 못 돌려줌 |
| 허위 임대인 | 임차인이 아닌 제3자가 계약 체결 (명의 위조 등) |
| 이중 계약 | 한 집에 여러 명과 계약 |
| 전입신고 방해 | 확정일자·우선변제권 취득을 고의로 지연 |
| 명의 신탁 | 실제 소유자와 임대인이 다른 경우 |
🧾 2. 전세사기 피해자, 실제 사례
2023년, 인천 한 빌라에 살던 29세 직장인 A씨.
보증금 1억 2천만 원, 등기부등본 확인했지만 집주인은 이미 5채 이상 전세로 돌리고 있었고,
집은 경매에 넘어가 ‘후순위 임차인’으로 분류되어 보증금 전액 손실.
✅ 핵심 원인:
- 등기부등본 ‘말소기준권리’ 무시
- 전입신고 지연
- 임대인의 신용 상태 파악 미흡
✅ 3. 전세사기 막는 임대차보호법 핵심 요약
📌 ① 주택임대차보호법 제3조 (대항력)
전입신고 + 실제 거주하면
→ 제3자에게도 ‘임차인의 권리’를 주장할 수 있음
✔ 즉, 전입신고 당일부터
→ 대항력(보호받을 수 있는 권리) 발생
📌 ② 제3조의2 (확정일자와 우선변제권)
- 확정일자 있는 임대차계약서 → 우선변제권 인정
- 경매 시 우선순위에 따라 보증금 일부 또는 전액 회수 가능
✅ 꼭 해야 할 것
- 계약서에 확정일자 받기 (동 주민센터 or 법원)
- 계약서 원본 지참
- 전입신고일 이전 확정일자 효력 없음!
📌 ③ 제8조 (임차권등기명령)
- 집주인 잠적 시 → 임차권등기명령 신청 가능
- 전출하더라도 대항력 & 우선변제권 유지 가능
✅ 실무 팁:
- 등기 유지 시 보증금 우선 회수 가능성↑
- 보증보험 가입과 병행하면 더욱 안전
🧷 4. 실전: 전세사기 예방 체크리스트
✅ 계약 전
- 등기부등본 확인: 말소기준권리보다 보증금이 많으면 위험
- 집주인 신분증 & 등본 확인
- 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인 (HUG, SGI)
- 집주인의 금융정보(신용등급, 채무 이력 등) 확인 시도
- 주변 시세와 전세가 차이 큰 경우 ‘깡통’ 의심
✅ 계약 당일
- 계약서 원본 보관
- 등기부등본상 ‘임차인 지위’로 등록
- 주민센터에서 전입신고 + 확정일자 받기
- 부동산 중개사 등록번호 및 공제 여부 확인
✅ 계약 후
- 보증금 반환보증 가입 (1억 5천 이하 보증금 시 국가지원)
- 2년마다 재계약 시 ‘임대인 신용상태’ 재확인
- 집에 이상징후 발생 시 임차권등기명령 검토
- 매도 또는 경매 정보 발생 시 우선변제권 확보 노력
💡 5. 전세사기 피해 시 대응법
① 보증금반환소송 → 집주인 상대 민사 소송
→ 단점: 집주인에게 자산이 없으면 무용지물
② 임차권등기명령
→ 대항력 유지 + 추후 보증금 우선 회수 가능성 확보
③ 보증보험 활용
→ 반환 불능 시 HUG 또는 SGI에서 대신 지급 후 구상권 행사
④ 국가 피해자 지원제도 활용 (2023~2025 한시)
→ 무이자대출, 긴급 주거지원, 무료 법률상담 등
✅ 정리: 내 보증금은 '나'만 지킬 수 있습니다
전세사기는 정부도 막기 어렵고, 법도 완벽하게 보호해주지 않습니다.
결국 예방만이 최선이며,
이를 위해선 임대차보호법의 핵심 조항과 절차를 정확히 이해해야 합니다.
'계약서에 도장 찍기 전'이 가장 중요한 순간이며,
부동산 계약은 감정이 아닌 ‘데이터’와 ‘절차’로 해야 안전합니다.