전세 보증금 회수 방법, 법으로 안전하게 지키는 법
“전세 계약 끝났는데 집주인이 돈을 안 돌려줘요...”
“이사 가야 하는데, 보증금은 못 받았고 새 집 전입신고도 해야 해요.”
“이러다 보증금까지 날리는 건 아닐까요?”
전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 일어날 수 있습니다.
이럴 때 유일하게 임차인의 권리를 지켜줄 수 있는 제도가 바로
**‘임차권등기명령’**입니다.
보증금 미지급 상태에서 전입신고나 확정일자를 유지할 수 없을 때,
법원에 등기를 남겨 내 권리를 주장할 수 있게 해주는 안전장치입니다.
이번 글에서는
- 임차권등기명령의 개념부터
- 신청 자격, 절차, 필요 서류
- 보증금 회수까지의 흐름,
- 꼭 알아야 할 팁과 실제 사례까지
전문가 수준으로 상세히 정리해드립니다.
1. 임차권등기명령이란?
임차권등기명령이란,
전세 계약이 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이
집을 비우고 이사 가더라도 기존의 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 유지할 수 있도록,
법원이 집에 ‘임차권’ 등기를 남겨주는 제도입니다.
쉽게 말해:
“내가 여기에 전세로 살았고, 아직 돈을 못 받았다”는 사실을
등기부등본에 명시해두는 절차입니다.
💡 왜 필요할까?
전입신고가 빠지면 → 대항력 상실
확정일자가 소멸되면 → 우선변제권 상실
하지만 이사 가려면 전입신고를 해야 합니다.
이 때 기존 주택에서의 권리를 ‘임차권등기’로 대신 유지하는 겁니다.
2. 신청 자격 요건
| 요건 | 내용 |
| 임차인 자격 | 주택 임대차 계약을 체결하고, 전입신고 및 확정일자를 받은 실거주 임차인 |
| 계약 종료 여부 | 계약기간이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못한 경우 |
| 실제 거주 여부 | 계약 기간 중 실제 거주한 사실이 있어야 함 (가계약 불가) |
| 보증금 미지급 상태 | 일부라도 반환받지 못한 경우 신청 가능 |
- 소액임차인뿐만 아니라 모든 임차인에게 해당 가능
- 다가구, 오피스텔, 원룸 등 모두 적용 가능
3. 임차권등기명령 신청 절차
✅ STEP 1: 필요한 서류 준비
- 임대차계약서 원본
- 전입신고 사실 증명서 (주민센터 발급)
- 확정일자 받은 계약서
- 주민등록등본
- 신청서 (법원 서식 제공)
- 송달료 및 인지세 납부
✅ STEP 2: 관할 법원에 신청
- 주택 소재지 관할 지방법원에 접수
- 일반적으로 민원실 또는 인터넷 접수 가능 (대법원 전자소송)
✅ STEP 3: 법원 심사 및 결정
- 신청서 검토 후 임대인에게 등기 예정 통지
- 이의 없을 경우 바로 임차권등기 결정 → 등기소로 송달
- 등기 완료되면 임차권등기완료통지서 발급
✅ 통상 2~4주 이내 완료
✅ STEP 4: 이사 후 권리 유지
- 새 집으로 전입신고 가능
- 기존 집에 대한 대항력·우선변제권은 등기를 통해 유지
4. 보증금 회수 절차
✅ ① 임차권등기 후 → 경매 신청
보증금을 돌려받지 못하면,
→ 임차권등기를 근거로 강제경매 신청 가능
✅ ② 우선변제권으로 회수 가능성↑
- 선순위가 없다면 전액 회수 가능
- 후순위라도 우선순위 확보 시 일부 회수 가능
- 회수 여부는 등기부상 권리순위와 보증금 크기에 따라 달라짐
5. 실제 사례
A씨, 서울 빌라 전세 9천만 원
계약 종료 후 보증금 미지급 상태에서 이사
임차권등기명령 신청 → 등기 완료 후
집이 경매로 넘어감
→ 대항력 + 확정일자 유지로 보증금 100% 회수 성공
- 핵심: 전입신고 해제 전 임차권등기 선행
⚠️ 6. 꼭 알아야 할 실무 팁
💡 ① 전입신고 해제 전 반드시 신청
→ 전입신고를 먼저 뺄 경우 대항력 상실
→ 등기와 동시에 전입 해제해야 안전
💡 ② 집주인이 동의하지 않아도 신청 가능
→ 임대인의 협조 불필요, 법원이 일방 신청 접수
💡 ③ 등기 후에도 소송 없이 권리 유지
→ 굳이 보증금반환소송까지 가지 않아도
→ 등기만으로 우선변제 지위 유지 가능
💡 ④ 보증금 반환보증 가입자도 가능
→ HUG나 SGI 보증에 가입되어 있어도 임차권등기 가능
→ 보증금 회수 절차에서 법적 권리 보존 수단으로 병행 사용 가능
✅ 7. 임차권등기명령의 장단점 정리
| 항목 | 장점 | 단점 |
| 보증금 회수 가능성 | 대항력 & 우선변제권 유지로 회수 확률↑ | 선순위 채권 많으면 회수 어려움 |
| 절차 | 빠르고 간단, 소송 불필요 | 서류 준비와 법원 방문 필요 |
| 비용 | 송달료 + 인지세만 소액 | 변호사 도움 시 추가 비용 |
| 법적 효력 | 강력한 권리 주장 가능 | 임대인과 갈등 가능성 |
결론: 이사할 땐 ‘등기’가 내 권리를 지켜준다
임대차계약은 끝났지만, 보증금이 돌아오지 않았다면
이사 먼저 하지 말고, 임차권등기부터 신청하세요.
단 1장의 등기 기록이
수천만 원의 보증금을 지켜주는 유일한 증거가 될 수 있습니다.